1. april 2003

FM 2003/35

 

BETÆNKNING

Afgivet af Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg

vedrørende

Forslag til landstingsforordning om ændring af landstingsforordning om andelsboliger

Afgivet til forslagets 2. behandling

 

Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg har under behandlingen bestået af:

 

Landstingsmedlem Isak Davidsen, Atassut, formand
Landstingsmedlem Kalistat Lund, Siumut, næstformand
Landstingsmedlem Jens Napaattooq, Siumut
Landstingsmedlem Johan Lund Olsen, Inuit Ataqatigiit
Landstingsmedlem Palle Christiansen, Demokraterne

 

Udvalget har efter 1. behandlingen under forårssamlingen 2003 gennemgået Landsstyrets Forslag til landstingsforordning om ændring af landstingsforordning om andelsboliger med bemærkninger.


Spørgsmål

Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg har til brug for udvalgets behandling af forslaget anmodet Landsstyremedlemmet for Infrastruktur, Miljø og Boliger om at besvare en række spørgsmål. Kopi af udvalgets spørgsmål og Landsstyremedlemmets besvarelse er vedlagt nærværende betænkning som bilag.


Forslagets tekniske udformning

Landstingsforordningen er ændret tre gange siden 1991 uden udarbejdelse af en lovbekendtgørelse. Med en eventuel vedtagelse af nærværende forslag vil der således til den oprindelige landstingsforordning være knyttet fire ændringsforordninger.

Når der flere gange ændres i en landstingsforordning, kan den blive vanskelig at overskue for lovens brugere.

Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg henstiller derfor til Landsstyret, at kommende ændringer i retstilstanden søges gennemført ved fremsættelse af et nyt, sammenskrevet lovforslag, således at de gældende regler om leje af boliger påny kan samles i én enkelt lov.


Forslagets indhold

Et enigt Infrastruktur- og Boligudvalg tilslutter sig forslaget. Et enigt udvalg ser positivt på forslagets bestemmelse om at give udstedte lånetilsagn en begrænset løbetid, da dette vil være et middel til at kontrollere Anlægs- og Renoveringsfonden.

Med disse korte bemærkninger overgiver Landstingets Infrastruktur og Boligudvalg dette Forslag til landstingsforordning om ændring af landstingsforordning om andelsboliger til Landstingets 2. behandling.

Isak Davidsen
Formand
 

Kalistat Lund
Næstformand

  

Jens Napaattooq
 

Johan Lund Olsen

  

Palle Christiansen

Bilag.

1. Den ny § 11, stk. 5 indebærer, at en andelsboligforenings realkreditlån maksimalt kan andrage 6.000 kr. pr. m2. Det anføres i bemærkningerne, at der herefter kan realkreditfinansieres en opførelsesomkostning på 17.204 kr. pr. m2.

§ 11, stk. 5 i den gældende andelsboligforordning indebærer, at den del af en andelsboligforenings lån, der er optaget til dækning af byggeri udover 105 m2 eller til dækning af kvadratmeterpriser over 15.000 kr., har prioritet efter Landsstyrets og kommunalbestyrelsens lån i henhold til § 10, stk. 3.

Med den foreslåede ændring vil hele bankens eller realkreditinstituttets lån blive foranstillet det lån, som er ydet af Hjemmestyret/kommunen - også den del der vedrører byggeri ud over den støtteberettigede størrelse (105 m2). Hjemmestyret / kommunen vil således være den første til at lide tab, hvis ejendommen ikke opnår en salgspris på tvangsauktionen, som er tilstrækkelig stor til at dække alle kreditorer.

At forslaget indebærer en sådan ændring i retstilstanden, fremgår ikke af forslagets bemærkninger, ligesom der ikke er redegjort for, hvorfor Landsstyret ønsker denne ændring. Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg ønsker nærmere kommentarer til dette, ligesom det ønskes oplyst, hvorvidt denne ændring vil medføre økonomiske konsekvenser.

Ændringsforslaget udspringer fra markedets aktører og den kendsgerning, at byggepriserne i flere af byerne ligger væsentligt over 15.000 kr. pr. m². Det er ligeledes en kendsgerning, at hverken bankerne eller realkreditinstitutterne vil yde andelsboligforeningerne et lån med panteret efter Hjemmestyrets og kommunernes lån.

Dette har som konsekvens, at der bliver den enkelte andelshaver, der skal yde et større egetindskud. Det forekommer ikke sandsynligt, at ret mange af de nu potentielle andelshavere råder over et eget-indskud på 200.000 kr. til 300.000 kr. Såfremt der ikke fandtes løsning på dette problem, ville det ganske enkelt medføre, at andelsboligbyggeriet enten gik i stå, eller andelsboliger blev forbeholdt de bedrestillede.

For så vidt angår de bekymringer, som Udvalget gør sig omkring tvangssalgssituationen, skal det bemærkes, at såfremt f.eks. en andelsbolig kom på tvangsauktion måneden efter, den blev ibrugtaget, så skulle Hjemmestyret byde 1 kr. over den restgæld, som realkreditten har pant for, for at komme i besiddelse af en bolig til en værdi på over 1,5 mio. kr. Det forventes ikke, at forordningsforslaget vil medføre økonomiske konsekvenser for hverken Hjemmestyret eller kommunerne. I de 13 år andelsboligforordningen har eksisteret, er der endnu ikke en andelsboligforening, der er kommet på tvangsauktion. Sandsynligheden herfor er derfor ikke særlig stor.

2. For at sikre sig forståelsen af ændringerne, vil udvalget gerne bede om regneeksempler på finansieringen før og efter forordningsændringen for en bolig på henholdsvis, 90, 105 og 120 m2.

Andelsboligforordningen operere med to selvstændige og af hinanden uafhængige variabler. For det første det støtteberettigede areal og for det andet den støtteberettigede opførelsespris pr. m². Der kan maksimalt ydes til 105 m² af en andelsboligs boligareal, uanset om andelsboligen er større, og maksimalt til en samlet opførelsesudgift på 15.000 kr. pr. m².

Disse to begrænsninger giver følgende kombinationsmuligheder.

Situation Areal Opførelsespris
1: Ingen overskridelse Mindre end 105m² Lavere end 15.000 kr. pr. m²
2: Overskridelse af pris Mindre end 105m² Højere end 15.000 kr. pr. m²
3: Overskridelse af areal Større end 105 m² Lavere end 15.000 kr. pr. m²
4: Overskridelse af pris og areal Større end 105 m² Højere end 15.000 kr. pr. m²


1: Ingen overskridelse

De, der opfører en andelsbolig, hvis boligareal er mindre end 105 m² og til en kvadratmeterpris på under 15.000 kr. bliver ikke berørt af forslaget.


2: Overskridelse af pris (90 m²)

Efter den nugældende ordning vil finansiering af en andelsbolig på 90 m² med en m²-pris på 16.980 kr. være således:

Totalpris (90 * 16.980) 1.528.200 kr
Egetindskud 1 (7% af 1.528.200) 106.974 kr.
Hjemmestyrets lån (1/3 * 15.000 * 90) 450.000 kr.
Kommunens lån (1/3 * 15.000 * 90) 450.000 kr.
Realkredit (26,33% af 1.528.200) 402.426 kr.
Egetindskud 2 (resterende beløb) 118.800 kr.

Egetindskud 1 og 2 udgør således i alt 225.774 kr.

Efter forordningsforslaget vil finansiering af en andelsbolig på 90 m² med en m²-pris på 16.980 kr. være således:

Totalpris (90 * 16.980) 1.528.200 kr.
Egetindskud 1 (7% af 1.528.200) 106.974 kr.
Hjemmestyrets lån (1/3 * 15.000 * 90) 450.000 kr.
Kommunens lån (1/3 * 15.000 * 90) . 450.000 kr
Realkredit (maks. 90 * 6000 = 540.000) 521.226 kr.

Egetindskuddet er nu på 106.974 kr. De sideordnede panter, Hjemmestyret og kommunen, nu skal respekterer et realkreditpant på 521.226 kr. mod tidligere 402.426 kr. Ved en eventuel tvangssalgssituation umiddelbart efter andelsboligernes færdiggørelse skulle Hjemmestyret byde 521.227 kr. for at overtage en andelsbolig, der er opført for 1.528.200 kr.

2: Overskridelse af pris (105 m²)

Efter den nugældende ordning vil finansiering af en andelsbolig på 105 m² med en m²-pris på 16.980 kr. være således:

Totalpris (105 * 16.980) 1.782.900 kr.
Egetindskud 1 (7% af 1.782.900) 124.803 kr.
Hjemmestyrets lån (1/3 * 15.000 * 105) 525.000 kr.
Kommunens lån (1/3 * 15.000 * 105) 525.000 kr.
Realkredit (26,33% af 1.782.000) 469.260 kr.
Egetindskud 2 (resterende beløb) 138.837 kr.

Egetindskud 1 og 2 udgør således i alt 263.640 kr.

Efter forordningsforslaget vil finansiering af en andelsbolig på 105 m² med en m²-pris på 16.980 kr. være således:

Totalpris (105 * 16.980) 1.782.900 kr.
Egetindskud 1 (7% af 1.782.900) 124.803 kr.
Hjemmestyrets lån (1/3 * 15.000 * 105) 525.000 kr.
Kommunens lån (1/3 * 15.000 * 105) 525.000 kr.
Realkredit (maks. 105 * 6000 = 630.000) 608.097 kr.

Egetindskuddet er nu på 124.803 kr. De sideordnede panter, Hjemmestyret og kommunen, nu skal respekterer et realkreditpant på 608.097 kr. mod tidligere 469.260 kr. Ved en eventuel tvangssalgssituation umiddelbart efter andelsboligernes færdiggørelse skulle Hjemmestyret byde 608.098 kr. for at overtage en andelsbolig, der er opført for 1.782.900 kr.

3: Overskridelse af areal

Efter den nugældende ordning vil finansiering af en andelsbolig på 120 m² med en m²-pris på 15.000 kr. være således:

Totalpris (120 * 15.000) 1.800.000 kr.
Egetindskud 1 (7% af 1.800.000) 126.000 kr.
Hjemmestyrets lån (1/3 * 15.000 * 105) 525.000 kr.
Kommunens lån (1/3 * 15.000 * 105) 525.000 kr.
Realkredit (26,33% af 1.800.000) 474.000 kr.
Egetindskud 2 (resterende beløb) 150.000 kr.

Egetindskud 1 og 2 udgør således i alt 276.000 kr.

Efter forordningsforslaget vil finansiering af en andelsbolig på 120 m² med en m²-pris på 15.000 kr. være således:

Totalpris (120 * 15.000) 1.800.000 kr.
Egetindskud 1 (7% af 1.800.000) 126.000 kr.
Hjemmestyrets lån (1/3 * 15.000 * 105) 525.000 kr.
Kommunens lån (1/3 * 15.000 * 105) 525.000 kr.
Realkredit (maks. 120 * 6000 = 720.000) 624.000 kr.

Egetindskuddet er nu på 126.000 kr., og de sideordnede panter, Hjemmestyret og kommunens skal nu respektere et realkreditpant på 624.000 kr. mod tidligere 474.000 kr.

4: Overskridelse af pris og areal

Efter den nugældende ordning vil finansiering af en andelsbolig på 120 m² med en m²-pris på 17.500 kr. være således:

Totalpris (120 * 17.500) 2.100.000 kr.
Egetindskud 1 (7% af 2.100.000) 147.000 kr.
Hjemmestyrets lån (1/3 * 15.000 * 105) 525.000 kr.
Kommunens lån (1/3 * 15.000 * 105) 525.000 kr.
Realkredit (26,33% af 2.100.000) 553.000 kr.
Egetindskud 2 (resterende beløb) 350.000 kr.

Egetindskud 1 og 2 udgør således i alt 497.000 kr.

Efter forordningsforslaget vil finansiering af en andelsbolig på 120 m² med en m²-pris på 17.500 kr. være således:

Totalpris (120 * 17.500) 2.100.000 kr.
Egetindskud 1 (7% af 2.100.000) 147.000 kr.
Hjemmestyrets lån (1/3 * 15.000 * 105) 525.000 kr.
Kommunens lån (1/3 * 15.000 * 105) 525.000 kr.
Realkredit (maks. 120 * 6000 = 720.000) 720.000 kr.
Egetindskud 2 (resterende beløb) 183.000 kr.

Egetindskud 1 og 2 udgør således i alt 330.000 kr. Hjemmestyret og kommunen skal nu respektere et realkreditpant på 720.000 kr. mod tidligere 553.000 kr.

I dette tilfælde, hvor en andelsboligforening opfører boliger, der både overstiger 105 m² og en opførelsespris på 15.000 kr. pr. m², skal andelshaverne altså betale et yderligere egetindskud, idet grænsen for realkreditfinansiering på 6.000 kr. pr. m² for den del af realkreditfinansieringen, som Hjemmestyret og kommunerne vil acceptere, er overskredet.

Det kan generelt anføres, at Hjemmestyrets og kommunernes lån på de 525.000 kr. ikke er ringere stillet ved at være registreret i en andelsbolig, der. f.eks. har en markedsværdi på 2,1 mio. kr. frem for at være registret i en andelsbolig, der har en markedsværdi 1,5 mio. kr.

Tillægsspørgsmål.

Udvalget ser et muligt problem i affattelsen af den ny § 9, stk. 3. Hvis en andelsboligforening får udstedt en tilsagnsskrivelse i april 2004, skal byggeriet være påbegyndt inden april 2006. Hvis byggemodningen af den ene eller anden grund bliver forsinket, er der imidlertid en risiko for, at det bliver umuligt for andelsboligforeningen at påbegynde byggeriet rettidigt, hvilket vil medføre bortfald af deres tilsagnsskrivelse.

Udvalget ønsker en forklaring på, hvordan denne uheldige situation kan undgås udfra det foreliggende forordningsforslag.

Forordningsforslaget indebærer, at andelsboligforeningen skal have påbegyndt byggeriet inden 2 år efter endeligt tilsagn er givet. Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalgs bekymring er ganske overflødig, idet et endeligt tilsagn udstedes på baggrund af et af andelsboligforeningen indsendt A-overslag eller licitationsresultat. Dvs. at når Landsstyret udsteder det endelige tilsagn, så er der kun ganske få uger til byggestart, og foreningen er i besiddelse af et areal, hvorpå byggeriet umiddelbart kan opstartes.