1. april 2003

FM 2003/34

 

BETÆNKNING

Afgivet af Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg

vedrørende

Forslag til landstingsforordning om ændring af landstingsforordning om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger til ejerboliger

Afgivet til forslagets 2. behandling

 

Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg har under behandlingen bestået af:

 

Landstingsmedlem Isak Davidsen, Atassut, formand
Landstingsmedlem Kalistat Lund, Siumut, næstformand
Landstingsmedlem Jens Napaattooq, Siumut
Landstingsmedlem Johan Lund Olsen, Inuit Ataqatigiit
Landstingsmedlem Palle Christiansen, Demokraterne

 

Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg har efter 1. behandlingen under forårssamlingen 2003 gennemgået Landsstyrets Forslag til landstingsforordning om ændring af landstingsforordning om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger til ejerboliger med bemærkninger.


Høringssvar

Udvalget har til brug for udvalgsbehandlingen af nærværende forslag indhentet kopi af afgivne høringssvar.

I den forbindelse finder Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg det højst utilstrækkeligt, at Landsstyret i sit forslag har begrænset sig til at bemærke, at forordningsforslaget har været til høring hos Økonomidirektoratet og KANUKOKA.

Denne kritik skal ses i lyset af, at både Økonomidirektoratet og KANUKOKA i sine høringssvar har givet udtryk for manglende forståelse af de ny bestemmelsers indhold, men at Landsstyret i det endelige forslags bemærkninger hverken har nævnt høringsparternes kommentarer eller uddybet bemærkningerne til de bestemmelser, der blev stillet spørgsmålstegn ved.

Udvalget har gennem spørgsmål til Landsstyremedlemmet for Infrastruktur, Miljø og Boliger bedt om at få uddybet forslagets bemærkninger. Kopi af udvalgets spørgsmål og Landsstyremedlemmets besvarelse er vedlagt nærværende betænkning som bilag.


Forslagets tekniske udformning

Med hensyn til forordningsforslagets § 1, nr. 2 konstaterer Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg, at "en boligs købesum" defineres med henvisninger til "§ 8, stk. 2 eller stk. 5". Købesummen i § 8 stk. 2 refererer imidlertid til boligens værdi efter en teknisk-økonomisk vurdering, mens købesummen i § 8, stk. 5 refererer til en markedsværdi mindre end boligens teknisk-økonomiske vurdering. Denne uklarhed kan give anledning til en række misforståelser, hvilket bør undgås.


Forslagets indhold

Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg ser positivt på, at det med forslaget bliver muligt at overtage lejeboliger til markedsprisen, hvis denne ligger under boligens teknisk-økonomiske værdi. På grund af den manglende efterspørgsel på boliger i visse dele af landet har en sådan mulighed vist sig at være nødvendig.

Forslaget indebærer imidlertid, at der pålægges et konjunkturpant på forskellen mellem den lave markedsvurdering og den højere teknisk-økonomiske værdi. Hvis et hus i Nanortalik med en teknisk-økonomisk værdi på 900.000 kr. sælges til markedsvurderingen på 400.000 kr., betyder det, at der oprettes et pant på 500.000 kr., som nedskrives over ti år. Hvis husejeren efter et år ønsker at sælge huset, vil han efterfølgende blive afkrævet 450.000 kr., som er det resterende pantbeløb. Dette vil reelt betyde en stavnsbinding for vedkommende.

Et enigt udvalg finder dette uhensigtsmæssigt og fremsætter derfor til 2. behandlingen et ændringsforslag, der betyder, at der ikke tilføjes konjunkturpant ved køb af boliger til mindre beløb end den teknisk-økonomiske værdi, § 8, stk. 5.


Udvalgets indstilling

Et enigt udvalg fremsætter ændringsforslag.

Med disse bemærkninger overgives dette Forslag til landstingsforordning om ændring af landstingsforordning om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger til ejerboliger til 2. behandling.

 

Isak Davidsen
Formand
 

Kalistat Lund
Næstformand

  

Jens Napaattooq
 

Johan Lund Olsen

  

Palle Christiansen

 

Æ n d r i n g s f o r s l a g

til

Forslag til landstingsforordning om ændring af landstingsforordning om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger til ejerboliger
(Mulighed for salg af boliger til lavere pris end den teknisk-økonomiske vurdering)

 

Fremsat af Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg.

 

Til § 1

 

1. § 1, nr. 2 udgår.

 

Bemærkninger til ændringsforslaget.

Ændringsforslaget indebærer, at § 11 ikke ændres. Dermed regulerer § 11 fortsat etableringen af konjunkturpant i forbindelse med køb af boliger vurderet efter den teknisk-økonomiske værdi.

Ændringsforslaget medfører, at der ikke etableres et konjunkturpant, når en bolig sælges til markedsprisen, jf. § 8, stk. 5. Dette skyldes en betragtning om, at en køber risikerer at blive økonomisk bundet til en bolig, hvis et salg medfører krav om betaling af forskellen mellem boligens markedsværdi og teknisk-økonomiske værdi.

Bilag

1. Under bemærkningerne vedrørende de økonomiske konsekvenser af forordningsforslaget anføres følgende:

"I det omfang boligerne sælges til lejerne, vil boligernes hidtidige ejer, Hjemmestyret eller kommunerne, modtage salgsprisen som indtægt. Omvendt vil den hidtidige ejer miste det årlige kapitalafkast."

Disse bemærkninger vedrører salg af Hjemmestyrets og kommunernes boliger i almindelighed, og savner sammenhæng med indholdet af det fremsatte forslag. Lovforslaget indebærer, at Hjemmestyret og kommunerne skal kunne sælge en bolig til markedspris, hvis markedsprisen er lavere end den teknisk-økonomiske værdi. Forslaget vil medføre, at en række boliger skal sælges billigere end efter de gældende regler. Dette vil indebære et indtægtstab. Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg ønsker et overslag over, hvor stort dette tab forventes at blive.

Siden Landstingsforordning nr. 5 af 21. maj 2002 om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger til ejerboliger trådte i kraft den 1. juli 2002, har Hjemmestyret modtaget ca. 20 henvendelser fordelt på kommunerne Qaqortoq, Paamiut, Nuuk, Maniitsoq, Sisimiut, Ilulissat og Tasiilaq. Der er i alle tilfælde tale om henvendelser fra lejere, der enten bebor et Hjemmestyreejet enfamilie- eller dobbelthus.

Det fremgår af landstingsforordningen § 8, stk. 2, at "En ejendoms eller en boligs købesum omfatter ejendommens eller boligens teknisk-økonomiske vurdering tillagt samtlige udgifter i forbindelse med købet, herunder udgifter til landinspektør, ejendomsmægler, teknisk og økonomisk rådgivning, advokat, finansiel rådgiver og stempelafgifter."

Hovedreglen er således, at ejendommen eller boligen skal sælges til et beløb svarende til, hvad den er værd i skruer, søm, træ, beton, arbejde osv. tillagt omkostningerne ved handelen. Det, der således ikke skal med i købesummen, er f.eks. herlighedsværdi, beliggenhed, boligmangel eller påvirkning fra boligmarkedet i øvrigt.

Imidlertid er boligmarkedet i nogle byer så forvredet på grund af boligmangel, at køberne er villige til at betale mere for boligerne, end hvad de er værd, ligesom køberne er villige til at betale for beliggenhed og herlighed.

Derfor er der en bestemmelse i forordningen, der angiver, at såfremt § 8, stk. 2 prisen (den teknisk-økonomiske værdi plus transaktionsomkostninger) er 5% lavere end boligens markedsværdi, så skal der for at modvirke spekulation registreres et konjunkturpant på ejendommen.

Eks. 1:

Boligen bliver handlet til 725.000 kr., men der registreres et pantebrev (konjunkturpant) på 650.000 kr., der nedskrives med 1/10 hvert år de kommende 10 år. Efter forløbet af 10 år er dette pant nedskrevet til 0 kr.

I en anden by på kysten er bunden faldet ud af boligmarkedet på grund af tiltagende arbejdsløshed, nettoudvandring fra byen, og såvel Hjemmestyret som kommunen har vanskelligheder ved at udleje deres boliger. I denne by er der en lejer, der vil købe sin udlejningsbolig.

Eks. 2:

Ændringsforslaget til forordningen indebærer, at Landsstyret kan beslutte, at en ejendom kan sælges til en anden og lavere pris end den, der fremkommer efter § 8, stk. 2, såfremt markedsforholdene tilsiger dette.

I eksempel 2 vil boligen bliver handlet til 475.000 kr., men der registreres et pantebrev (konjunkturpant) på 280.000 kr., der nedskrives med 1/10 hvert år de kommende 10 år. Efter forløbet af 10 år er dette pant nedskrevet til 0 kr.

Formålet med at registrere konjunkturpant på 280.000 kr. er at sikre, at køberen ikke på kort sigt kan opnå en utilsigtet gevinst ved salg, såfremt markedsforholdene i denne by ændres og bliver mere gunstige.

  1. Bemærkningerne til § 1 beskriver alene § 1, nr. 1. Der mangler således bemærkninger til § 1, nr. 2, der indfører en regel om, at såfremt en boligs købesum er 5% højere eller lavere end markedsvurderingen, skal køber for at modvirke spekulation i forbindelse med videresalg af boligen give Landsstyret eller kommunalbestyrelsen et pant i boligen svarende til forskellen mellem købesummen og markedsvurderingen.

Landsforeningen har i sit høringssvar bemærket, at den ikke forstår, hvorfor der skal pålægges en køber et konjunkturbestemt pant, når denne betaler en købspris, der er over ejendommens markedspris.

Landsstyret skal beklage, at de til bestemmelsen hørende bemærkninger ikke har været fyldestgørende og tilstrækkeligt uddybende. Bestemmelsen skal læses i helhed med selve Landstingsforordning nr. 5 af 21. maj 2002 og de dertil hørende meget udførlige bemærkninger.

Jf. de foranstående bemærkninger er formålet med at registrere konjunkturpant i de tilfælde:

Det er ikke hensigten, at der skal registreres konjunkturpant i de tilfælde, hvor købsprisen er over ejendommens markedspris, f.eks. hvor §8, stk. 2 prisen er på 750.000 kr., markedsprisen er på 1.250.000 kr. og køber giver 1.500.000 kr. Det forekommer ikke sandsynligt, at sådanne forhold vil opstå.

3. Infrastruktur- og Boligudvalget ønsker uddybende bemærkninger til § 1, nr. 2. Lige så hensigtsmæssigt det virker, at en køber, der betaler mindre end markedsprisen, bliver "beskattet", hvis han sælger boligen videre med fortjeneste, lige så uforståeligt virker det umiddelbart at foretage en "beskatning", hvis køberen har betalt en højere pris end markedsprisen. Udvalget ønsker derfor en forklaring på dette.

Konjunkturpantet er ikke en skat eller forsøg på beskatning. Konjunkturpantet kan sidestilles med en hensigtserklæring fra køber til sælger om, at jeg agter ikke at udnytte den gunstige situation, jeg har opnået ved at kunne købe en bolig under den pris, som enten markedet tilsigter, eller hvad den er værd.

Omvendt er konjunkturpantet også en hensigtserklæring fra sælger til køber om, at såfremt køber bebor den bolig, som køber nu har købt til en fordelagtig pris, så vil sælger successivt med 1/10 om året give afkald på den potentielle gevinst, der vil være ved videresalg.

Der er således især tale om en sikkerhedsventil, der skal forebygge, at det samlede boligmarked ikke som følge af, at det offentlige sælger boliger til under markedsprisen fuldstændig falder sammen. Dette kunne medføre massetvangsauktioner over ejendomme, der er opførte/ejet af private personer og finansieret af realkreditinstitutionerne.

4. Konjunkturpantet vil tilsyneladende gøre det umuligt at benytte sig af såkaldte "håndværkertilbud". Med dette hentyder udvalget til den mulighed, en person har for at købe en forfalden bolig billigt for derefter at sætte den i stand og sælge den videre med fortjeneste. Det virker umiddelbart som om, at denne person ville blive ramt af konjunkturpantet. Kan Landsstyret be- eller afkræfte denne opfattelse?

Landsstyret kan bekræfte at denne opfattelse er forkert. Det fremgår af Landstingsforordningens § 1, stk. 3, at forordningen ikke finder anvendelse i tilfælde, hvor en ikke-udlejet udlejningsbolig eller udlejningsejendom udbydes offentligt til salg for højeste bud.

Der vil således fortsat være mulighed for "håndværkertilbud" ved salg af boliger.

5. I forbindelse med vurderingen af en boligs værdi anvendes uafhængige vurderingsmænd. Hvordan sikres det, at disse vurderingsmænd er uafhængige?

Det fremgår af forordningens § 7, at ejendommens eller boligens værdi og forventede salgspris ved offentligt salg skal opgøres af en ejendomsmægler og indeholde forudsætningerne for opgørelsen. Det følger af de almindelige sagsbehandlingsmæssige principper, at den der foretager vurderingen eller en af denne nærtstående, ikke må have personlig økonomisk interesse i, at vurderingen bliver på et bestemt niveau.

6. I henhold til forslagets § 2 skal forordningen træde i kraft den 1. januar 2003. Landstingets Infrastruktur- og Boligudvalg ønsker i den forbindelse en uddybende forklaring på, hvorfor der ønskes virkning med tilbagevirkende kraft.

Bestemmelsen er en sikkerhedsventil, der skal sikre, at vurderinger foretaget siden 1. januar 2003 kan lægges til grund i de tilfælde, hvor det viser sig at markedsværdien er lavere end den teknisk økonomiske værdi. Såfremt den ikke sættes i kraft fra 1. januar 2003 men f.eks. 1. juni 2003, vil ansøgere, der er i den situation, at markedsværdien er lavere end den teknisk økonomiske værdi, ville sige nej tak til et købstilbud og efterfølgende vente til ændringsforslaget træder i kraft, hvorefter de på ny kan ansøge om at overtage deres nuværende lejerbolig.